Garant Hausverwaltung in Schalksmühle

Checkliste für Verwalter

Folgende Fragen sollten Sie unter anderem in Ihrem eigenen Interesse einem Verwalter stellen, der sich um die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft bewirbt:

1. Zur Person / Gesellschaft des Verwalters:

Wie viele Jahre Berufserfahrung im Wohnungseigentumsrecht liegen vor?

Im Umgang mit gemeinschaftsinternen Problemen geht nichts über eine langjährige Praxis.

Besitzt der WEG-Verwalter umfassende Kenntnisse im Mietrecht?

Was hat ein WEG-Verwalter mit Mietrecht zu tun? Sehr viel, denn das WEG-Recht muss, insbesondere bezüglich der Durchsetzung von Beschlüssen in den Eigentümerversammlungen, von den Eigentümern vermieteter Eigentumswohnungen in Mietrecht umgesetzt werden. Auf Grund der damit verbundenen Probleme wenden sich daher immer wieder Vermieter von Eigentumswohnungen mit diesbezüglichen Fragen vertrauensvoll an ihren WEG-Verwalter.

Anzahl der WEG-Verwaltungen in Wohnungen / Gemeinschaften?

Nicht nur die Länge der Zeit bürgt für Kompetenz, die Vielfalt der Anforderungen ist genauso wichtig.

Wodurch wird das Wissen auf dem neuesten Stand gehalten?

Verbandsmitgliedschaft, einschlägige Zeitschriften, Loseblattsammlungen, Seminare?

2. Zum sichtbaren Ergebnis der Verwaltertätigkeit:

Wie ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan aufgebaut?

Nachvollziehbarkeit und übersichtlichkeit prüfen.

Ist die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung (Anfangsbestand, Einzahlungen, Zinsen, Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag, Entnahmen, Endstand) in der Hausgeldabrechnung ausgewiesen?

Wenn nicht, ist die Abrechnung anfechtbar, weil nicht der Rechtsprechung genügend.

Durch wie viele Seiten Hausgeldabrechnung müssen Sie sich zum Jahreswechsel "wühlen", um alle Kosten nachzuvollziehen und zu verstehen?

Je länger die Abrechnung ist, desto weniger Miteigentümer machen sich die Mühe dieses "Werk" nachzuvollziehen, desto weniger Miteigentümer wissen, worüber sie da in der Eigentümerversammlung beschließen.

Am 20.09.2000 hat der BGH eine tiefgreifende Grundsatzentscheidung zu Beschlüssen und Vereinbarungen gefällt. Sind in der Zwischenzeit ausführliche Informationen an die Kunden geflossen und Vorschläge zur Lösung der dadurch aufgeworfenen Probleme unterbreitet worden?

Eiin Verwalter, der meint, dass erst einmal die Rechtsprechung die wahren Auswirkungen der BGH-Entscheidung hervorbringen müsse irrt: Zu spätes Reagieren birgt die Gefahr unsäglichen ärgers in Gemeinschaften, in denen es noch keinen Querulanten gibt. Dies allein in Bezug auf die üblicherweise bestehenden "Zitterbeschlüsse".

3. Zur erweiterten Verwaltertätigkeit:

Werden jährlich Begehungen der Wohnanlage mit dem Verwaltungsbeirat gemacht?

Wie will man sonst frühzeitig erforderliche Sanierungsmaßnahmen einschätzen und dafür einen mittel

oder langfristigen Finanzplan erstellen?

Wer plant größere Reparaturen oder Sanierungen?

Verlässt der Verwalter sich nur auf Angebote?

Wer überwacht die Ordnungsmäßigkeit von Reparaturmaßnahmen?

Es ist in Frage zu stellen, ob ein rein kaufmännischer Verwalter, ohne angestellten Ingenieur oder Architekten, die Ausführung von größeren Reparaturen, die auch bei Ihnen über kurz oder lang anstehen, erkennen, planen, kontrollieren und abnehmen kann.

Ab welcher Reparatursumme wird ein Sonderhonorar berechnet?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist ein Verwalter verpflichtet, die Instandhaltung der Bausubstanz zu veranlassen. Das Entgelt für diese Tätigkeit ist in den normalen Verwaltungskosten enthalten. Ausgehend von der Tatsache, dass die Verwaltertätigkeit jedoch eigentlich eine überwiegend Kaufmännische ist, kann man die Planung und überwachung von größeren Sanierungsmaßnahmen von einem Kaufmann nicht erwarten. Er muss einen Fachmann (Ingenieurbüro / Architekturbüro) mit diesen Aufgaben betrauen. Zusätzlich zum Fachingenieur berechnen viele Verwalter ein Betreuungshonorar von 2

5 %. Die Kosten hierfür sind von der Gemeinschaft gesondert zu tragen, da Umfang und Häufigkeit dieser Einsätze nicht kalkulierbar und somit in die regulären Verwaltungskosten nicht einrechenbar sind.

Auf welcher Basis werden Sonderhonorare berechnet?

Kann der Verwalter Ihnen die Abrechnungsbasis, wie z. B. die HOAI, diesbezüglich erklären? Gehört ein Verwalter nicht zu den von diesem Gesetz erfassten Berufsgruppen, darf er danach auch nicht abrechnen, weil er die der Honorierung zugrunde liegende Leistung in Ermangelung entsprechender Qualifikation nicht erbringen kann.

Wie lang ist die Verjährungsfrist der Gewährleistung für die Verwaltertätigkeit?

Wer von der Qualität seiner Leistungen selbst nicht überzeugt ist, ist gerne schnell damit fertig.

Besteht die Möglichkeit der Mietnebenkostenabrechnung für vermietete Wohnungen?

Ein Service, der Vermieter häufig interessiert.

Besteht die Möglichkeit der Mietverwaltung vermieteter Wohnungen?

Wird von auswärts wohnenden oder viel beschäftigten Vermietern gern in Anspruch genommen.

Vorsicht beim direkten Preisvergleich!

Es gibt leider immer noch "schwarze Schafe" die durch die gesetzeswidrige Angabe von Nettopreisen mit dem klein gedruckten Zusatz "alle Preise zzgl. 19 % Mwst" auf den ersten Blick ihren Preis beschönigen.

Es stellt sich als problematisch heraus, die am Markt teilweise sehr niedrig angebotenen monatlichen Verwaltungskosten dahingehend mit Leben zu erfüllen, indem man versucht die Honorare für Zusatzleistungen und deren Entstehen und Häufigkeit zu errechnen.

Das Vergleichen von Verwalterangeboten erweist sich, selbst für langjährige Wohnungs

seigentümer und Beiräte, oft als schwierig, sieht man doch als Eigentümer nur sehr wenig von der Tätigkeit des Verwalters. Dieser kleine Fragenkatalog soll Sie in dieser Angelegenheit auf dem Weg der Angebotssichtung weiterbringen und anregen.

Wir wünschen Ihnen dabei (und uns natürlich auch) den rechten Erfolg.